Réglementaires sur les diagnostics immobiliers

Les diagnostics réglementaires immobiliers doivent être réalisés par des personnes certifiées et assurées. Nos collaborateurs sont certifiés chez AFNOR Certification pour tous types de domaines et nous sommes assurés auprès de la compagnie CAM BTP. Nous tenons à votre disposition les certificats de compétences et notre assurance en responsabilité civile et décennale.

Diagnostic Amiante

Le diagnostic Amiante sert à repérer les MPCA (Matériaux et produits contenant de l'amiante) pour tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 01 Juillet 1997

6 types de missions sont encadrés par des lois et normes :

Diagnostic Amiante avant vente :

Le repérage a pour objectif une recherche et un constat de la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante selon les listes A et B du code de la santé public

Conditions spécifiques du repérage :

Ce repérage est limité aux matériaux accessibles sans travaux destructifs c’est-à-dire n’entraînant pas de réparation, remise en état ou ajout de matériau ou ne faisant pas perdre sa fonction au matériau.

En conséquence, les revêtements et doublages (des plafonds, murs, sols ou conduits) qui pourraient recouvrir des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante ne peuvent pas être déposés ou détruits. Tout revêtement de sol se situant en dessous d'un revêtement visible (Exemple : dalle de sol en dessous d'un parquet ou d'un sol souple) ne pourra être repéré suivant la mission "Amiante avant-vente". Tout matériau situé à une hauteur ne permettant pas l'accès à un technicien avec une échelle de moins de 3 m ne sera pas repéré ou sera considéré sans conclusion. Tout matériau recouvert par un revêtement ou dans des combles perdus ne pourra être mentionné dans le rapport. L'acquéreur ne pourra se prévaloir d'un manquement de la société ETI sur des matériaux non visible ou non visitable le jour de la visite. Le vendeur est tenu de fournir tous les documents utiles dont il a connaissance concernant la présence d'amiante faute de quoi la responsabilité de la société ETI ne sera pas retenue en cas de litige. Par exemple, un diagnostic Amiante ayant été fait préalablement par une tierce société et prouvant la présence d'amiante non communiquée à la société ETI entraînera la garantie des vices cachés au vendeur. Dans le cadre de travaux, il conviendra de faire réaliser un diagnostic Amiante avant travaux avec une recherche étendue et destructive.

Procédures de prélèvement :

Les prélèvements sur des matériaux ou produits susceptibles de contenir de l'amiante sont réalisés en vertu des dispositions du Code du Travail.

Le matériel de prélèvement est adapté à l'opération à réaliser afin de générer le minimum de poussières. Dans le cas où une émission de poussières est prévisible, le matériau ou produit est mouillé à l'eau à l'endroit du prélèvement (sauf risque électrique) et, si nécessaire, une protection est mise en place au sol ; de même, le point de prélèvement est stabilisé après l'opération (pulvérisation de vernis ou de laque, par exemple).

Pour chaque prélèvement, des outils propres et des gants à usage unique sont utilisés afin d'éliminer tout risque de contamination croisée. Dans tous les cas, les équipements de protection individuelle sont à usage unique.

L'accès à la zone à risque (sphère de 1 à 2 mètres autour du point de prélèvement) est interdit pendant l'opération. Si l'accompagnateur doit s'y tenir, il porte les mêmes équipements de protection individuelle que l'opérateur de repérage.

L'échantillon est immédiatement conditionné, après son prélèvement, dans un double emballage individuel étanche.

Les informations sur toutes les conditions existantes au moment du prélèvement susceptibles d'influencer l'interprétation des résultats des analyses (environnement du matériau, contamination éventuelle, etc.) seront, le cas échéant, mentionnées dans la fiche d'identification et de cotation en annexe.

Diagnostic Amiante avant location :

Dit DAPP (Diagnostic Amiante en parties privatives indique la présence d'amiante pour la future location d'un bien immobilier. Uniquement la liste A du code de la santé publique est retenue sur ce diagnostic (Flocage, Calorifugeage et faux Plafond); Sinon, les conditions de repérage sont identiques au diagnostic Amiante avant vente.

Diagnostic Amiante des parties communes :

Le DTA (Diagnostic Technique Amiante) est obligatoire pour les parties communes d'immeuble. Il sert à informer les occupants de l'immeuble de la présence ou non d'amiante suivant les listes A et B du code de la santé public. Le DTA est détenu par le syndic de la copropriété et doit être accessible à toute demande d'un occupant.

Diagnostic Amiante avant travaux :

Avant de réaliser des travaux comportant des risques d'exposition à l'amiante par des travailleurs intervenant sur le chantier, un repérage de l'amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur. Ce repérage est beaucoup plus poussée que le diagnostic Amiante avant vente ou location car il est alors procédé à des analyses destructives telle que la recherche de fibres d'amiante dans de la colle à carrelage, une investigation approfondie de la nature d'un isolant derrière une plâtre de plâtre, .... A noter que le diagnostic Amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié Amiante avec mention et une assurance spécifique. Notre cabinet dispose de professionnels répondant à ce critère.

Diagnostic Amiante avant démolition :

Le repérage amiante avant démolition concerne les travaux de destruction totale ou partielle devant être réalisés sur des immeubles (dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997). Son objectif consiste à rechercher, identifier et localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante incorporés ou faisant indissociablement corps avec l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné par le repérage. Il permet souvent de trouver des matériaux et des produits amiantés indétectables dans le cadre du diagnostic avant-vente, dans la mesure ou certains de ces matériaux ou produits sont inaccessibles et invisibles sans recherche destructive. Comme le diagnostic Amiante avant travaux, la personne effectuant le diagnostic doit être certifiée avec mention et posséder une assurance spécifique.

Diagnostic Amiante sur enrobés :

Par le passé, des fibres d'amiante étaient fréquemment ajoutées à l'enrobé des rues, routes, trottoirs afin d'améliorer leurs caractéristiques mécaniques. Lors de travaux de voiries, il est indispensable d'identifier si l'enrobé présent ne contient pas de fibres d'amiante pouvant engendrer un risque sanitaire pour les intervenants. C'est pourquoi des prélèvements dits "Carottages" sont effectués sur des de voies afin de déceler la présence d'amiante. Notre équipe est à même de réaliser ce type de carottage.

Paragraphe Amiante

Paragraphe Plomb

Diagnostic Plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb dit "CREP" informe sur la présence de plomb dans les peintures. Il concerne uniquement les logements construits avant 1949. Ce diagnostic est obligatoire car il permet d'éviter le risque de saturnisme chez l'enfant. Les peintures aux plomb (Minium, céruse, ...) ont été massivement employés avant 1949.

3 types de missions sur encadrés par des lois et normes :

Diagnostic Plomb avant vente :

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), défini à l'Article L.1334-5 du code de la santé publique, consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d'identifier ceux contenant du plomb, qu'ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d'identifier les situations d'insalubrité.Les résultats du CREP doivent permettre de connaître non seulement le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (qui génèrent spontanément des poussières ou des écailles pouvant être ingérées par un enfant), mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb (encore non accessible).Quand le CREP est réalisé en application des Articles L.1334-6 et L.1334-7, il porte uniquement sur les revêtements privatifs d'un logement, y compris les revêtements extérieurs au logement (volet, portail, grille…). Quand le CREP est réalisé en application de l'Article L.1334-8, seuls les revêtements des parties communes sont concernés (sans omettre, par exemple, la partie extérieure de la porte palière). La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP. Si le bien immobilier concerné est affecté en partie à des usages autres que l'habitation, le CREP ne porte que sur les parties affectées à l'habitation. Dans les locaux annexes de l'habitation, le CREP porte sur ceux qui sont destinés à un usage courant, tels que la buanderie.

Diagnostic Plomb avant location :

Ce diagnostic est encadré de la même façon que le diagnostic Plomb avant vente. Cependant, 2 aspects changent :

- La durée de validité d'un diagnostic plomb avant location dit "Positif" est de 6 ans au lieu de 1 an pour la vente

- Le propriétaire - bailleur est tenu de faire des travaux sur des peintures au plomb qui sont présentes et sont dégradées (Classe 3).

Diagnostic Plomb des parties communes :

Tout comme le diagnostic Amiante en parties communes, le diagnostic Plomb doit être réalisé à la demande du syndic de copropriété pour informer tous les occupants de l'immeuble de la présence ou non de peintures plombées.

Paragraphe DPE

Diagnostic de Performance Energétique dit DPE

DPE Diagnostic de performance énergétique

Contrairement aux 2 précédents diagnostics, le DPE n'est pas à vocation sanitaire mais à un rôle environnemental.

Le DPE est apparu le 1er Novembre 2006 afin d'informer les futurs acquéreurs de l'état énergétique du bien à acquérir. Tout ceci afin de faire prendre conscience aux occupants de la qualité énergétique ou énergivore du logement et des recommandations possibles pour diminuer les consommations et l'émission des gaz à effet de serre.

Le DPE a ainsi 2 étiquettes :

- La première informe sur la consommation en Kwh/m².an et se compose de 7 classes énergétiques allant de A à G (Energivore)

- La seconde précise l'émission de Gaz à effet de serre exprimée en KgC02/m².an (cette lettre dépend essentiellement de l'énergie utilisée pour chauffer le bien et pour la production d'eau chaude sanitaire).

Comment est estimée la lettre énergétique ? Pour cela, le législateur a mis en place plusieurs méthodes qui sont fonction de :

- L'année de construction du bien

- S'il s'agit d'un chauffage collectif ou d'une production d'eau chaude collective sans comptage individuel (Dit Calorimètre)

3 méthodes de calcul découlent de ces 2 conditions :

- Méthode conventionnelle pour les biens datant d'après 1948 et munis d'un système de chauffage et de production d'eau chaude individuelle ou si le bien dispose de calorimètre. Par cette méthode, la lettre énergétique est calculée en prenant en compte une centaine de paramètres tels que l'isolation des murs, les fenêtres, l'exposition ou encore le système de chauffage.

- Méthode "Factures" si le bien date d'avant 1948 ou si le bien dispose d'un système de chauffage ou de production d'eau chaude collectif sans compteur individuel. La lettre énergétique est alors calculée à partir des consommations réelles sur les 3 dernières années.

- Méthode "Neuf" pour les biens soumis à la réglementation thermique RT2012 ou à la future RE2020. Le fichier XML (Fichier synthétique de l'étude thermique) permet de calculer la classe énergétique.

A noter qu'une refonte du DPE et des modalités de calcul est prévu courant 2021; l'état envisage également d'imposer un audit énergétique pour les biens classés F ou G soumis à la location à partir de 2023. Voir notre rubrique "Actualités"

Paragraphe Electricité

Diagnostic Electricité

Le diagnostic de l'état des installations électriques des parties privatives des locaux à usage d'habitation a été rendu obligatoire le 1er Janvier 2010 pour toute installation de plus de 15 ans. Sont exclues les installations disposant d'un CONSUEL (Certificat de conformité) de moins de 3 ans.

Ce diagnostic a pour objet d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Environ 70 points de contrôle sont nécessaires. Il n'y a pas d'obligation de travaux mais uniquement des recommandations.

Paragraphe GAZ

Diagnostic Gaz

Le diagnostic de l'état des installations GAZ des parties privatives des locaux à usage d'habitation a été rendu obligatoire le 1er Novembre 2009 pour toute installation de plus de 15 ans. Sont exclues les installations disposant d'un QUALIGAZ (Certificat de conformité) de moins de 3 ans.

Tout comme le diagnostic Electricité, ce diagnostic évalue les risques encourus sur une installation Gaz. En cas de DGI (Danger grave et iminent, le diagnostiqueur peut être amené à couper l'arrivée Gaz et à prévenir l'occupant et le fournisseur d'énergie.

Paragraphe Mesurage

Mesurage de la superficie

Dans le cadre de la vente d'un bien en copropriété, le mesurage de la superficie dit "Mesurage Loi Carrez" est indispensable pour permettre au vendeur de certifier la surface vendue. A noter que la superficie d'un bien sert au calcul des millièmes de copropriété et donc de la répartition des charges communes.

Pour la location, on parle de mesurage "Loi ALUR" permettant d'informer le futur occupant de la surface louée. Tous les biens sont alors mesurés.

A noter qu'une erreur maximale de 5% est admise.

Paragraph ERP

Etat des riques et pollution

Ce document permet de prévenir le futur occupant d'un bien (Vente ou location) de potentiels risques environnementaux (Sismiques, coulées de boues, inondations, ...) à proximité de son logement. A noter que la notion de radon a dernièrement été introduite dans l'ERP. Le radon est un gaz radioactif pouvant stagner dans les sous - sols et vides sanitaires mal ventilés. La présence de radon dépend de la nature du sol. Par exemple, des zones granitiques, telles que les Vosges sont propices à ce gaz.

Toutes les communes disposent d'une fiche synthétique d'informations des risques et pollutions.

Paragraphe DTG

Diagnostic technique Global

Le diagnostic technique global (DTG) informe les copropriétaires sur l’état général de leur immeuble et la faisabilité de potentiels travaux à réaliser au cours des 10 prochaines années.

L’objectif est de lutter contre les copropriétés dégradées.

Le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire :

- pour les immeubles construits il y a plus de 10 ans et dont la mise en copropriété est programmée

- pour les immeubles soumis à une procédure pour insalubrité et pour lesquels ce diagnostic est exigé par l’administration.

Nos experts spécialisés dans le domaine du bâtiment sont formés et habilités pour réaliser le Diagnostic Technique Global.

Paragraphe Assainissement

Diagnostic Assainissement

Seul diagnostic non réglementaire et non encadré par la loi, ce diagnostic est néanmoins nécessaire et demandé par les notaires pour vérifier que le bien est raccordé au réseau d'assainissement communal.

ATTENTION : les diagnostics d'assainissement non collectifs (Fosse septique ou micro - station) ne peuvent être faits que par le SDANC (Syndicat départemental d'assainissement non collectif)

Paragraphe RT2012

Etude thermique RE 2020
Test d'étanchéité à l'air
Audit énergétique

Notre cabinet est également spécialisé dans les études thermiques RT 2012, les tests d'étanchéités à l'air (Infiltrométries) et les audits énergétiques.

Vous retrouverez toutes les informations utiles sur notre site dédié : www.bet-eti.com